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　　荣丰控股集团股份有限公司（以下简称“公司”）于2024年5月20日收到深圳证券生意所下发的《合于对荣丰控股集团股份有限公司2023年年报的问询函》（公司部年报问询函〔2024〕第181号）（以下简称“《问询函》”），凭据《问询函》的央浼，公司踊跃构造相干各方对《问询函》中提出的题目举办核查，现将回答实质布告如下：

　　题目1：年报显示，你公司呈报期告终生意收入1.17亿元，同比省略81.65%，个中第四时度告终生意收入0.77亿元，占整年生意收入的比重为65.45%，告终归属于上市公司股东的净利润（以下简称“净利润”）-0.50亿元，同比省略30.85%，告终归属于上市公司股东的扣除非时时性损益的净利润（以下简称“扣非后净利润”）-0.61亿元，同比减亏27.38%。呈报期筹划行径形成的现金流量净额为0.04亿元，同比添补104.17%。呈报期末，你公司短期乞贷余额1.79亿元，钱币资金余额0.48亿元，钱币资金无法笼罩短期债务。请你公司：

　　（1）集合主生意务所处行业处境、筹划景况等，评释呈报期生意收入和净利润低落但扣非后净利润同比减亏的来源，以及筹划行径形成的现金流量净额同比大幅延长的来源及合理性。

　　请年审机构核查上述事项并宣告明了见解，并评释针对收入实正在性的核查举措、核查比例以及结论。

　　今年度内，表部筹划处境爆发强大变更，公司原主生意务地产拓荒与医疗工具配送实时间办事均受到较大影响。个中，骨科耗材召集带量采购策略一共落地，终端出卖价钱大幅下滑，导致安徽威宇医疗工具科技有限公司（以下简称“威宇医疗”）收入周围、盈余才干大幅低落，来日兴盛存正在较大不确定性，为担任危害，公司对持有的威宇医疗股权举办了剥离管理，该项作事已于2023年5月告竣，公司主生意务回归房地产拓荒与出卖。

　　房地产行业正在多重身分的影响下，体现出繁复而多元的气象，墟市对房地产价钱中永远走势的预期爆发深度调度，叠加住户收入预期下行，行业供需合联爆发强大转化，满堂面对较大的下行压力。为激动房地产墟市安定运转，当局出台了一系列调度优化策略，异常是下半年以还，策略力度逐步加大，纵然策略接连宽松，但墟市光复必要时候和流程，公司要紧项目所正在地长春市房地产墟市处于底部调度，边际改观企稳阶段。

　　2022年12月，新余纳鼎管造磋议合股企业（有限合股）（以下简称“新余纳鼎”）、长沙文超管造企业（有限合股）（以下简称“长沙文超”）捣毁对公司的表决权委托，威宇医疗不再纳入公司兼并限度，但2022年报仍兼并威宇医疗1-12月利润表及现金流量表数据。

　　2023年度归属于上市公司股东净利润-49,634,038.33元，2022年度归属于上市公司股东净利润-37,931,425.42元。2023年度与2022年度比拟，归母净利润有所低落，要紧来源如下：

　　1、2022年度，归母净利润中包括了威宇医疗板块净利润10,410,901.55元。

　　2、2023年度生意总收入扣除生意总本钱科目与2022年度地产板块比拟，添补11,125,804.57元，要紧系时候用度省略。

　　3、2023年度其他收益科目与2022年度地产板块比拟，低落8,609,586.85元，要紧系税收返还金额省略。

　　4、2023年度平允代价转变损益科目与2022年度地产板块比拟，低落19,325,737.84元，要紧系2022年度计提了宁湧超事迹积累款。

　　5、2023年度信用减值失掉科目与2022年度地产板块比拟，添补13,940,046.79元，要紧系2023年度收回保利重庆公司应收款121,572,956.57元，冲回前期计提的信用减值失掉8,279,897.46元所致。

　　6、2023年度生不测进出净额与2022年度地产板块比拟，低落20,531,017.04元，要紧系2022年度计提长沙文超、新余纳鼎捣毁表决权委托违约金25,000,000元。

　　7、2023年度兼并层面投资收益与2022年度比拟，添补16,556,730.29元，要紧系2022年对威宇医疗长投的从头计量影响投资收益-12,699,296.90元。完全评释如下：

　　2022年12月29日，因表决权委托破除，威宇医疗不再纳入兼并限度，上市公司对威宇医疗的永远股权投资改按权利法核算，单体财政报表管帐处置为借年头未分派利润1,267.19万元，贷永远股权投资1,052.77万元、贷投资收益214.42万元。

　　兼并报表层面：按权利法确认的长投及商誉减值举办管理，同时对永远股权投资从头计量：

　　凭据威宇医疗《公司章程》第二十条：“股东会聚会作出修削公司章程、添补或者省略注册本钱的决议，以及公司兼并、分立刷卡机、完结或者变换公司方法的决议，务必经代表三分之二以上表决权的股东通过。股东会作出的其他决议须经出席聚会代表二分之一以上表决权的股东通过。”2022年12月29日，长沙文超、新余纳鼎片面破除对上市公司的表决权委托，上市公司持有威宇医疗的表决权变为33.74%，上市公司持有的表决权亏空以正在股东会层面临威宇医疗执行担任。

　　同日，威宇医疗召开股东会，对董事会举办了改选，上市公司委派的董事总共退出威宇医疗董事会，上市公司无法再通过董事会影响威宇医疗的相干筹划计划；上市公司委派的财政总监也于同日收到了免离职务的知照，上市公司难以正在筹划计划、财政和资金层面临威宇医疗执行有用的管控。于是，上市公司于2022年12月29日究竟上一经遗失了对威宇医疗的担任。

　　2022年12月29日之后，上市公司被动失掉威宇医疗担任权，故威宇医疗不再纳入上市公司兼并限度，但年头至遗失担任日的筹划效率已经会正在上市公司2022年兼并利润表中响应；同时上市公司对威宇医疗的永远股权投资改按权利法核算会确认投资收益；上市公司兼并资产欠债表层面，因为威宇医疗不再纳入兼并限度，兼并层面资产和欠债周围均会相应省略，上市公司仍持有威宇医疗33.74%的股权的代价将以权利法核算表现正在永远股权投资科目当中。

　　（1）通过公然渠道盘查威宇医疗的工商新闻，并与获取的威宇医疗最新员工花名册岗亭情状举办对照，搜检威宇医疗最新管造层及处置层的任职情状，占定荣丰控股公司是否仍能担任威宇医疗。

　　（2）查阅威宇医疗的董事会和股东会聚会纪要、《知照函》、状师事情所的功令见解书等材料，复核捣毁表决权委托的合规性、有用性，占定荣丰控股公司对威宇医疗失掉担任权的生效日期。

　　（3）复核出售威宇医疗、终止收购湖南威宇管帐处置的无误性，并搜检影响公司财政报表的相干科目及金额是否无误。

　　经核查，咱们以为捣毁表决权委托合规，荣丰控股于2022年12月29日对安徽威宇遗失担任权。

　　2023年度扣除非时时性损益净利润-60,524,237.70元，与2022年度扣非净利润比拟减亏22,815,488.27元，要紧来源如下：

　　1、2022年度非时时性损益包括威宇医疗数据18,782,357.26元。

　　2、2023年度计入当期损益的当局补帮科目与2022年度地产板块比拟省略8,441,342.68元。

　　3、2023年度除上述各项除表的其他生不测收入和支付科目与2022年度地产板块比拟省略20,943,705.1元，要紧系2022年度计提长沙文超、新余纳鼎捣毁表决权委托违约金25,000,000元。

　　4、2023年度其他适应非时时性损益界说的损益项目与2022年度地产板块比拟省略19,325,737.84元，要紧系2022年度计提了宁湧超的事迹积累款。

　　2023年度筹划性现金流量净额与2022年度比拟添补了90,248,900.76元，要紧系2022年度现金流表中含有威宇医疗数据-120,134,861.30元，故2023年筹划性现金流量金额与2022年同比延长。

　　经核查，公司2022年度被动失掉了安徽威宇医疗工具科技有限公司股权，形成较多的生意收入、净利润、筹划行径形成的现金流量等，2023年度无医疗板块交易导致事迹大幅低落，生意收入和净利润低落但扣非后净利润同比减亏、筹划行径形成的现金流量净额同比大幅延长适应现实情状。

　　（2）评释你公司收入要紧召集正在第四时度的来源及合理性，是否存正在腊尾突击生意、虚伪生意或提前确认收入，从而规避公司股票被执行退市危害警示的境况，相干交易收入确认是否适应企业管帐原则的规章。

　　请年审机构核查上述事项并宣告明了见解，并评释针对收入实正在性的核查举措、核查比例以及结论。

　　公司2023年度共告终出卖收入117,206,660.22元，个中第四时度76,709,127.50元，分季度要紧财政目标如下：

　　2023年办公用房墟市满堂成交周围同比显现下跌，整年成交金额3,742亿元，同比省略17.56%，成交面积2,717万平米，同比省略16.76%，成交均价13,773元/平米，同比省略0.72%，第四时度出卖金额有所反弹，体现向上趋向，完全如下图所示。

　　2023年第四时度长春甲级写字楼墟市无新增项目供应，存量周围维持正在76.1万平方米，接连体现出以价换量态势。公司凭据墟市情状调度筹划及出卖战略，接纳全员出卖、以老带新、打折促销等多种举措，加大出负责度，获得较为分明的效益。第四时度公司共告终车位出卖收入14,710,095.23元，写字楼出卖收入45,781,399.98元，室第出卖收入7,142,857.14元。

　　个中，写字楼出卖是第四时度收入转变的要紧身分，该收入要紧系吉林省长鸿顺凯生意有限公司（以下简称“长鸿顺凯”）一次性添置长春国际金融中央A座写字楼2,919.03平米，生意总价40,282,614元。该生意相干流程如下：

　　2023年9月，该客户表实现心向添置A座写字楼，并与长春公司营销部分举办了发轫咨询；

　　2023年12月初，公司为尽疾回笼资金，答应予以肯定的扣头，两边实现购房意向；

　　2023年12月21日，客户商量到添置房产的要紧目标正在于对表出租，为便于后期筹划管造，裁夺正在长春本地设置公司举动购房东体；

　　2023年12月27日，客户订立认购书，支出总价款65%的款子，并于同日执掌了网签及交房手续；

　　该客户购房目标是为了举办资产管造并获取收益。上述房产为带租约出卖，收益安宁并明显高于银行存款利率，且享用肯定的扣头，拥有投资代价，适应客户预期。

　　房地产行业通行出卖办法为：一次性付款、按揭贷款、分期付款等。客户要紧凭据其自己资金景况采用裁夺付款办法，该客户采用分期付款适应行业规定及公司出卖策略。

　　长春国际金融中央项目位于长春市群多大街与解放大途交会处，以及地铁一、二号线米，为吉林省地标修设。为担保品格，公司对A座写字楼的出卖策略为不盘据成幼单位出售，故自2021年实现交付以还，A座写字楼均为大面积、大金额出卖合同，如：2022年一次性出售A座46、47整层，面积2,988.35平米，生意总价5,020.43万元。

　　综上所述，该交易存正在相接性，适应公司出卖策略，两边订立了购房合同，按合同商定支出款子，执掌网签及移交办续，交易实正在有用，不存正在腊尾突击生意、虚伪生意或提前确认收入的境况。

　　凭据财会〔2017〕22号《企业管帐原则第14号——收入》第5条规章，当企业与客户之间的合同同时知足下列前提时，企业该当正在客户获得相干商品担任权时确认收入：（一）合同各方已容许该合同并允许将实践各自职守；（二）该合同明清晰合同各方与所让渡商品或供给劳务（以下简称“让渡商品”）相干的权益和职守；（三）该合同有明了的与所让渡商品相干的支出条目；（四）该合同拥有贸易本质，即实践该合同将调换企业来日现金流量的危害、时候漫衍或金额；（五）企业因向客户让渡商品而有权获得的对价很或者收回。

　　凭据财会〔2017〕22号《企业管帐原则第14号——收入》第13条规章，关于正在某有时点实践的履约职守，企业该当正在客户获得相干商品担任权时点确认收入。正在占定客户是否已获得商品担任权时，企业该当商量下列迹象：（一）企业就该商品享有现时收款权益，即客户就该商品负有现时付款职守；（二）企业已将该商品的法定全面权变更给客户，即客户已具有该商品的法定全面权；（三）企业已将该商品实物变更给客户，即客户已实物据有该商品；（四）企业已将该商品全面权上的要紧危害和工钱变更给客户，即客户已获得该商品全面权上的要紧危害和工钱；（五）客户已接收该商品；（六）其他说明客户已获得商品担任权的迹象。

　　凭据财会〔2017〕22号《企业管帐原则第14号——收入》第17条规章，合同中存正在强大融资因素的，企业应按假定客户正在获得商品担任权时即以现金支出的应付金额确定生意价钱。该生意价钱与合同对价之间的差额，应正在合同时候内采用现实利率法摊销。合同开端日，企业估计客户获得商品担任权与客户支出价款间隔不抢先一年的，可不商量合同中存正在的强大融资因素。

　　集合公司本次对该客户写字楼的出卖，均知足收入确认几个前提，完全明白如下：

　　（1）合同各方已容许该合同并允许将实践各自职守。公司出卖的写字楼均为现房，交易两边均已缔结长春市商品房交易合同（现售），并就各自的职守实现一存候见。

　　（2）该合同明清晰合同各方与所让渡商品相干的权益和职守。公司收到客户的首期款后，已给业主执掌网签注册手续且均已通过。客户就该商品负有现时付款职守并已具有该商品的法定全面权。

　　（3）该合同有明了的与所让渡商品相干的支出条目。合同商定客户首期支出65%的房款，2024年12月31日前支出25%的房款，2025年12月31日前支出糟粕10%的房款，支出条目商定明了。

　　（4）该合同拥有贸易本质。合同缔结后已就合同要紧条目举办确认并告竣注册，两边执掌了交房手续，客户已接收，拥有贸易本质。客户已实物据有该商品且已获得该商品全面权上的要紧危害和工钱。

　　（5）企业因向客户让渡商品而有权获得的对价很或者收回。公司已收到客户65%的首期款子，同时客户答应两年内支出糟粕房款刷卡机，且客户股东名下持有的资产代价足以笼罩该款子，公司已获得收取总共购房款权益。公司遵照合同商定确认收入金额为3,836.44万元。

　　综上所述，公司以为收入要紧召集正在第四时度拥有合理性，不存正在腊尾突击生意、虚伪生意或提前确认收入，从而规避公司股票被执行退市危害警示的境况，相干交易收入确认适应相干企业管帐原则的规章。

　　荣丰控股公司2023年度生意收入金额11,720.67万元，扣除非时时性损益前后孰低的归属于母公司全面者的净利润为负值，凭据退市新规当公司净利润为负值且生意收入低于1亿元将会被执行退市危害警示。正在危害评估阶段咱们将收入确认及扣除识别为异常危害，同时将生意收入确实认举动症结审计事项。

　　荣丰控股2023年经审计的生意收入、咱们对各交易类型收入核查情状详见下表：

　　（1）理解公司第四时度的大额出卖是否适应公司的现实交易发展情状和同业业兴盛情状。

　　（2）理解房地产出卖交易流程，识别出卖与收款的症结担任点，测试并评议症结担任的打算和运转有用性。

　　（3）凭据危害评估阶段对被审计单元的理解以及退市新规、囚禁机构的体贴函，将收入审计识别为异常危害。搜检收入确认前提、款子支出前提、商品房网签等是否也许声明与商品担任权变更。

　　（4）对商品房出卖，搜检交易合同、收款记实、网签记实及可能声明房产已到达交付前提的撑持性文献，以评议相干房产出卖收入是否已根据公司的收入确认策略确认。

　　（5）对出租物业收入，搜检租赁合同、收款记实，对房钱收入举办测算并与账面举办斗劲，以评议相干租赁收入是否已根据公司的收入确认策略确认。

　　（6）对物业管造收入，搜检物业项目、面积及单元物业费、泊车体例相差明细等，对物业管造收入举办测算并与账面举办斗劲，以评议相干物业管造收入是否已根据公司的收入确认策略确认。

　　（7）对本期确认房地产出卖收入的客户，抽取要紧客户举办函证或现场（含视频）访讲，并对购房者的资金出处（含代付情状）、相干文献的签字笔迹等践诺延迟搜检，同时搜检要紧客户应收款子期后回款情状。

　　（8）践诺明白性复核步伐，搜检收入、本钱及毛利率动摇情状，评议收入转变的合理性。

　　（9）索取并查阅相合方清单，理解客户与公司、控股股东、现实担任人是否存正在相合合联。对大额客户的收款举办银行存款的双向流水搜检，搜检是否属于与交易不相干款子，是否属于相合方资金占用等，占定出卖收款的线）核心搜检资产欠债表日前后确认房地产出卖收入的项目，搜检出卖合同及售房合同商定的相干交房前提及可能声明房产已交付的支出性文献，以评议相干出卖收入是否正在稳妥的时候确认。

　　通过上述核查步伐，咱们未察觉公司存正在腊尾突击生意、虚伪生意或提前确认收入，从而规避公司股票被执行退市危害警示的境况，相干交易收入确认适应相干企业管帐原则的规章。

　　（3）集合你公司活动资金需求、短期债务到期情状、期末可动用钱币资金、筹划现金流景况、来日资金支付计划与偿债策动、公司融资渠道和才干等身分，明白评释你公司是否存正在活动性危害，如是，请作出异常危害提示。

　　请年审机构核查上述事项并宣告明了见解，并评释针对收入实正在性的核查举措、核查比例以及结论。

　　截至呈报期末一年内到期的银行乞贷金额17,850.00万元，公司凭据目前筹划景况集合伙金情状及偿债策动已同意了完全的应对举措，现明白评释如下：

　　公司期末可动用的钱币资金余额4,754.61万元，2023年度公司租售收入约为1.17亿元，筹划行径形成的现金流量净额为361.16万元。自年报披露以还，房地产重磅策略稠密出台，多地当局踊跃反应跟进，既消浸购房门槛，又消浸贷款利率，墟市分明回暖，公司拓荒的项目均处于现房状况，租售景况优良，能酿成较为安宁的收益。2024年公司将足够愚弄撑持策略，大举激动开源减省，夸大收入压缩用度，估计2024年筹划行径形成的现金流量净额较2023年将会有所延长。

　　目前公司拓荒的地产项目已总共实现，无正在修项目，没有大额资金支付计划。银行短期乞贷178,865,429.16元已于2024年5月告竣续贷审批手续，续贷限日36个月。

　　公司目前互帮的金融机构要紧有哈尔滨银行股份有限公司、吉林银行股份有限公司，公司为上述银行的永远互帮客户，贷款到期后可申请续贷，前述短期乞贷已于2024年5月告竣续贷审批手续。同时，公司踊跃拓展筹划物业贷等其它融资渠道，为公司兴盛供给活动资金撑持。其余，凭据资金需讨情状，公司还可向控股股东申请乞贷额度。

　　注：活动比率=期末活动资产/期末活动欠债；兼并资产欠债率=期末兼并总欠债/期末兼并总资产*100%

　　公司兼并资产欠债率较低，短期偿债才干较好。2023年终，公司兼并资产欠债率为40.5%，处于较为和平的秤谌；活动比率为1.46倍，因为存货正在活动资产中占斗劲高，来日公司将加大营销力度，迅速去化存量房地产项目，进一步普及企业筹划活动性。

　　如上所述，公司短期债务已适宜管理，通过筹划行径及融资渠道得回的资金能知足公司筹划需求，不存正在活动性危害。

　　（1）查对尚未结清的贷款，识别未结清信贷新闻中或有事项及强概略贴事项；获取公司全面的贷款合同及借约，搜检贷款本金是否都记实正在账面上，测算短期乞贷利钱。核查已结清平常贷款的记实明细，并与是非期乞贷还款总金额查对。

　　（2）对钱币资金、短期乞贷和永远乞贷践诺函证步伐，并体贴资金受限、乞贷担保、抵质押情状。

　　（3）体贴公司存货变现才干、搜检应收账款回款等情状，评估公司短期偿债才干是否富足，核实公司活动特性况。

　　（4）向被审计单元的功令照顾和状师理解并函证企业相合诉讼、索赔情状，体贴期后事项、财政允许及或有事项，是否存正在影响企业接连筹划才干的身分。

　　题目2：年报显示，你公司呈报期生意收入扣除项目合计金额为50.79万元，要紧为物业费、零碎收入等其他交易收入。请你公司根据本所《上市公司自律囚禁指南第1号——交易执掌》中合于生意收入扣除的相干规章，一共核实生意收入扣除是否足够、确凿、完善，是否存正在其他必要予以扣除的收入，是否存正在规避退市危害警示的境况。请年审机构核查并宣告明了见解。

　　（一）根据本所《上市公司自律囚禁指南第1号——交易执掌》中合于生意收入扣除的相干规章，一共核实生意收入扣除是否足够、确凿、完善，是否存正在其他必要予以扣除的收入。

　　凭据《上市公司自律囚禁指南第1号——交易执掌》合于“生意收入扣除相干事项”的相合规章为：生意收入扣除项网罗与主生意务无合的交易收入和不具备贸易本质的收入。

　　公司将呈报期经生意务与上述规章逐条查对，关于存正在与公司平常经生意务无直接合联、偶发性、偶尔性、无贸易本质等特色的筹划收入基于仔细性规则予以扣除，完全扣除情状详见上表。于是，公司获得生意收入除计入其他交易收入的上述扣除项目表，生意收入中与主生意务无合的收入扣除足够、确凿、完善，不存正在其他必要予以扣除的收入。

　　公司经审计的2023年度净利润为负值，扣除后的生意收入为116,698,794.04元，故不存正在2023年度经审计的净利润为负值且扣除后生意收入低于1亿元的境况，公司股票不存正在被执行退市危害警示的危害。

　　（1）凭据《深圳证券生意所上市公司自律囚禁指南第1号——交易执掌》生意收入完全扣除项，识别公司属于按规章需扣除的生意收入，并复核公司占定凭据的合理性。

　　（2）凭据《深圳证券生意所上市公司自律囚禁指南第1号——交易执掌》生意收入扣除相干事项对中介机构核查央浼，体贴公司收入确认的合规性。

　　经核查，咱们未察觉呈报期内生意收入的扣除存正在强大不稳妥境况，也未察觉荣丰控股存正在规避退市危害警示的境况。

　　题目3：年报显示，呈报期内你公司对前五名客户出卖金额合计0.60亿元刷卡机，占年度出卖总额的51.20%，较上年同期上升23.55个百分点；向前五大供应商采购金额合计0.26亿元，占年度采购总额的69.45%，较上年同期上升12.54个百分点。请你公司：

　　（1）评释呈报期前五大客户、供应商占斗劲高的来源及合理性，你公司与前五大客户、供应商的互帮时候，互帮实质、互帮合联是否安宁、接连，以及相干交易正在呈报期收入确认及本钱结转的情状。

　　呈报期公司前五大客户涉及的项目告终生意收入共计60,005,671.93元，占公司年度生意总收入的51.19%，结转生意本钱共计47,206,366.67元。

　　前五大供应商采购金额共计25,757,388.20元，占年度总采购金额的69.45%。

　　（2）评释呈报期前五大客户、供应商是否与你公司、董监高、控股股东及现实担任人等相合方是否存正在相合合联，并评释前五大客户及供应商的筹划限度、交易天性、交易及职员周围、财政景况、履约才干等是否与你公司出卖或采购周围相般配，并评释对前五大客户相干应收款子的期后回款情状。

　　2.相合合联：长鸿顺凯及其股东均与公司、董监高、控股股东及现实担任人等相合方不存正在相合合联。

　　3.添置资金出处：客户自有资金，经与公司董监高、控股股东及现实担任人核实，资金出处与公司、董监高、控股股东及现实担任人等相合方不存正在合联。

　　4.生意订价：长鸿顺凯于2023年12月添置长春国际金融中央项目A座中区2,919.03平米，单价13,800元/平米，生意总价40,282,614元。

　　凭据长春市统计局数据，2022年长春房地产拓荒投资低落37.1%，出卖额与出卖面积分辩低落46.6%、47.4%。叠加训导培训行业束缚性策略影响，相干企业对写字楼的需求分明省略，形成了洪量倒退租情状，对长春项目标租售变成肯定袭击。

　　2023年长春房地产拓荒投资低落16.7%，商品房出卖额与出卖面积分辩延长4.6%与5.8%。据戴德梁行统计，2023年四时度，长春甲级写字楼墟市接连体现出以价换量态势，全市均匀房钱环比低落1.3个百分点至每平方米每月68.5元，这也动员了墟市满堂空置率低落1.5个百分点至34.0%，但空置率依旧处于高位，去化压力接连增高。据克尔瑞数据，2023年长春办公墟市成交均价为8440元/平米。

　　长春国际金融中央项目位于长春市南合区群多大街与解放大途交汇处，由子公司长春荣丰拓荒配置，谋划用地面积3.26万平米，总修设面积29.15万平米，要紧产物为改观性室第及高端办公物业，主楼A座高226米，为吉林省地标修设，已进入现房阶段，目前尚有待售办公产物13.14万平米，面对较为苛刻的去化压力。

　　2022年公司曾一次性出售A座46、47整层（顶层），面积2,988.35平米，成交单价16,800元/平米，生意总价5,020.43万元。

　　本次出卖单价13,800元/平米，较2022年生意单价消浸3000元/平米，降幅17.86%，要紧来源：2022年出售的A座46、47为该座顶层，名望最好。2023年出售给长鸿顺凯的楼层为22层、21层属于中区，且南向受B座和C座遮挡，楼层及采光均不足46、47层，且写字楼墟市满堂呈低落趋向，故单价相应有所消浸。

　　长春国际金融中央可比正在售项目为长春华润中央，该项目与长春国际金融中央仅一街之隔，属于华润置地旗下贸易归纳体项目，业态肖似，其2022年办公物业出卖价钱约为18500元/平米，2023年出卖价钱约为15700元/平米，同比低落约2800元/平米，降幅约15.13%，与本项目出卖价钱趋向根基相同。

　　2、客户卢**于2023年12月添置北京荣丰嘉园项目5号楼1004室，衡宇坐落于西城区广安门表大街305号8区，面积139.61平米，总价750万元，套内单价53721元/平米，网签时候2023年12月21日，司理解，业主购房目标为自住，购房资金为自有资金，经与公司董监高、控股股东及现实担任人核实，资金出处与公司、董监高、控股股东及现实担任人等相合方不存正在合联。

　　据安居客新闻，北京2023年12月二手房价钱均价54189元/平米，同比旧年下跌5.83%，整年来看，北京二手房成交均价体现颤动回落态势，一季度房价幼幅上涨，二季度以还追随墟市渐渐降温，叠加二手房大周围上市供应，超八成比例房源显现削价影响，导致二手房价显现下跌，四时度二手房房价跌幅分明夸大，以价换量特色分明，越发是老旧幼区，削价相对较为分明。

　　荣丰嘉园项目于2000年开工、2004年实现，地处北京市西城区广安门表大街，由子公司北京荣丰投资配置，网罗大户型室第、幼户型公寓刷卡机、幼户型复式公寓等多种户型，该项目于2012年已根基售罄，当时因幼户型公寓较为热销，大户型室第滞销，公司共持有31套未售大户型室第，个中29套举动银行融资典质物，时候公司无大户型室第出卖案例，早期售价已无参考代价。2023年下半年，鉴于房价已体现见顶向下趋向，持有房产盈余消退，公司裁夺将2套房产出售回笼资金，因该项目实现时候已逾二十年，幼区较为老旧，以幼户型公寓为主，与大户型客户定位不相同，且公司持有的同户型室第面积大、总价高，故成交量较幼，公司拟出售的2套房产挂牌价约8万元/平米，不断未能成交，故对个中一套采用消浸售价办法出售，另一套至今未能售出。据贝壳网二手房出卖新闻，2022年本幼区同户型仅成交1套，成交价钱约每平米7万-8万元，2023年无成交新闻；链家地产2022年至今，无同户型二手房成交案例。本幼区幼户型二手房因总价较低，生意活动，近年来价钱亦满堂呈下行趋向，可举动参考案例，如下图所示：

　　综上，该客户与公司、董监高、控股股东及相合人不存正在相合合联，本次生意给公司形成了净利润，生意两边兴味透露实正在，公允商洽订价。为了应对墟市变更，公司归纳商量同类产物的去化情状、墟市行情、自己资金情状、产物本钱等各方面身分，妥贴消浸该套室第出卖价钱以求回流资金，订价适应公司及行业现实情状，拥有平允性。

　　3、客户孙**于2023年3月10日添置长春国际金融中央项目室第D2802室，修设面积254.80平米，成交单价1.85万元，总成交额471.38万元，添置目标为自用，添置资金出处为客户自有资金，经与公司董监高、控股股东及现实担任人核实，资金出处与公司、董监高、控股股东及现实担任人等相合方不存正在合联。经核实，该客户与公司董监高、控股股东及现实担任人等不存正在相合方合联。

　　长春国际金融中央项目标业态网罗改观性室第及高端办公物业，个中室第共208套，于2016年开端预售，至2021年共售出207套，2021年长春项目室第出卖均价为16400元/平米。客户所添置房源为本项目终末一套室第，该栋楼层共31层，该套衡宇位于28层，处于最好名望，公司祈望能得回更好的出卖价钱，于是不断未急于售出，2023年3月，客户孙**以每平米18500元价钱添置该套房产，公司以为适应墟市行情及公司预期，实现生意。

　　长春市2021年室第均价为9219元/平米，2023年室第均价9279元/平米，价钱稳中略升。长春国际金融中央项目位于长春市南合区群多大街与解放大途交汇处，一、二号地铁线交会，为长春市重心地段，拥有区位与品格上风，异常是大户型室第为墟市稀缺产物，目前二手房挂牌价正在每平米1.9万-2.1万元之间。可比项目长春华润中央室第产物于2021年售罄，成交价钱到达2.5-2.6万元/平米（精装修），远超本地室第产物均匀售价。

　　上述前五大客户为公司购房或租租户户，均能按合同商定支出款子，履约才干较强，没有显现违约情状，资金回款较有保证。前五大客户均与公司、董监高、控股股东及现实担任人不存正在相合合联。截至2024年4月，前五大客户中，长鸿顺凯已提前支出总共购房尾款1,401.13万元。

　　上述公司前五大供应商均为长春国际金融中央项目施工单元，其筹划限度、交易天性、交易及职员周围、财政景况、履约才干等均与公司项目配置需求相般配，与公司、董监高、控股股东及现实担任人不存正在相合合联。

　　（3）请年审机构评释对公司前五大客户及供应商函证的完全情状，网罗但不限于函证对象、函证金额、回函情状、是否接纳替换测试等；对出卖与收入轮回刷卡机、采购与本钱轮回践诺的内部担任测试的完全情状，是否察觉很是；对出卖或采购占斗劲高的第一大客户、第二大客户、第一大供应商等是否实地走访以及获取的审计证据的完全情状，同时请核查（1）（2）事项并宣告明了见解。

　　注：应收账款余额为负数的，系预收衡宇房钱，凭据租赁合同商定房钱支出为按年、按半年支出，故而酿成预收款。

　　评释：（1）荣丰控股商品房出卖收入确认的要紧凭据之一为告竣合同注册的网签手续，因为一面业主卢**不配合函证，咱们搜检了卢**的商品房出卖合同注册的网签情状、验收记实表、收款记实等举动未函证的替换步伐；咱们对孙**的商品房和车位出卖，搜检了合同注册的网签情状、车位行使权让渡合同、室第车位交验表、收款记实等，同时对孙**举办了视频访讲，举动未函证的替换步伐。

　　（2）新华人寿保障股份有限公司长春中央支公司未回函，该客户以往年度发函均未回函，客户反应内部用印流程繁琐，且要寄至总部盖印，根基不配合回函，咱们践诺了合同搜检、从头策动、收款搜检等替换性步伐。阳光人寿保障股份有限公司吉林分公司回函只确认本期的房钱总额相符，因租赁的策动办法差异，未对出卖额举办确认，故咱们践诺了合同搜检、从头策动、收款搜检等替换性步伐。经践诺替换步伐后，余额可能确认。

　　（3）新华人寿保障股份有限公司长春中央支公司与长春荣丰缔结有三个租赁造定，分辩为：（1）B座：7、8、9、10、11、12、23层，租赁时候为2019.9-2024.12，合同房钱前三年稳固，后两年递增5%刷卡机，合同缔结后且开具发票后10个作事日内支出首笔房钱（年付），以后每年支出一次，于每年的12月20日前告竣交付。（2）H座衡宇一层片面，租赁时候为2019.10-2024.12，合同房钱前三年稳固，后两年递增5%，合同缔结后且开具发票后10个作事日内支出首笔房钱（年付），以后每年支出一次，于每年的12月20日前告竣交付。（3）B座：14、21、22层，租赁时候为2020.7-2025.9，合同房钱前三年稳固，后两年递增5%，合同缔结后且开具发票后10个作事日内支出首笔房钱（年付），以后每年支出一次，于每年的9月20日前告竣交付。对该客户的均匀租赁房钱约为1.87元/平/天，其他低楼层客户的均匀租赁单价为1.7-1.8元/平/天之间，通过对照高层租赁价钱的创立是平允的。

　　（4）阳光人寿保障股份有限公司吉林分公司长春荣丰缔结有二个租赁造定，分辩为：（1）B座19-20层，租赁时候为2019.10-2024.10，房钱5年内稳固；合同缔结10日内且衡宇交付前支出首笔房钱（半年），以后每半年交付一次，分辩于每年的4月15日和10月15日前告竣交付。（2）B座-18层，租赁时候为2020.10-2025.10，房钱5年内稳固；合同缔结10日内且衡宇交付前支出首笔房钱，以后每半年交付一次，分辩于每年的4月15日和10月15日前告竣交付。均匀租赁房钱约为1.83元/平/天，其他低楼层客户的均匀租赁单价为1.7-1.8元/平/天之间，通过对照高层租赁价钱的创立是平允的。

　　评释：上述函证对象均为荣丰控股之控股公司长春荣丰房地产拓荒有限公司（以下简称长春荣丰）应付的工程款，个中上海宝冶集团有限公司已于2023年头告竣主体工程的结算，公司已付款至总结算金额的91.33%；北京港源幕墙有限公司和姑苏金螳螂修设妆点股份有限公司因工程款缠绕惹告状讼。

　　咱们对未回函的供应商践诺了替换步伐，网罗但不限于合同或工程结算单搜检、付款搜检。因公司要紧互帮供应商均为大型企业，用印流程较为繁琐，片面年度不配合回函，上年审计时除北京港源幕墙有限公司表，其他四家供应商均已回函，个中上海宝冶集团有限公司回函调动表态符，其他三家供应商均回函相符，本期咱们集合上年回函情状进一步确认本期余额确实凿性。同时搜检了期后付款情状，个中上海宝冶集团有限公司的付款占总结算金额的91.33%，北京港源幕墙有限公司的付款占总结算金额的92.50%；姑苏金螳螂修设妆点股份有限公司的付款占总结算金额的81.20%；北京利华消防工程有限公司的付款占总结算金额的91.31%。经践诺替换步伐后，余额可能确认。

　　咱们采取紧急出卖（含租赁，下同）合同举动样本。针对样本咱们执行如下担任测试步伐：

　　（1）查阅公司内控轨造，针对出卖与收入轮回相干流程，询查公司相干部分及职员并理解现实践诺情状，获取公司出卖与收入轮回的轨造文献。

　　（4）搜检合同欠债、应收账款及生意收入管帐处置的线）搜检是否确凿记实收款，且收款经历稳妥审核。

　　（1）查阅公司内控轨造，针对采购与本钱轮回相干流程轨造，询查公司相干部分及职员并理解现实践诺情状，获取公司采购与本钱轮回的轨造文献。

　　（3）搜检采购合同、工程进度及工程量是否经历稳妥审批，并是否根据合同践诺。

　　（4）搜检付款是否获得实时、确凿的账务处置，搜检付款是否获得稳妥的审核。

　　咱们对出卖占斗劲高的客户践诺了实地访讲或视频访讲步伐，完全为：（1）2024年4月10日，项目合股人对吉林省长鸿顺凯生意有限公司的现实担任人夫妇刘**（购房现实出资人）举办了现场访讲，并获取了经盖印的访讲提纲、不存正在相合合联的声明、现形势影等，个中访讲实质要紧网罗：①刘**一面新闻、与长鸿顺凯法人杨*为佳偶合联，2023年终持有荣丰控股156000股股票，添置长春荣丰的房产总共出处于自有资金，荣丰控股（含控股子公司）及其股东、现实担任人、法定代表人、董事、监事、高级管造职员及其合联亲切的家庭成员以及其担任的企业、PE机构及其投资企业未供给资金撑持。②长鸿顺凯与长春荣丰平常订立合同且实正在有用，所置物业已验收及格且无缠绕、诉官司项。③长鸿顺凯与长春荣丰无资金来往及拆借；④长鸿顺凯及董监高、现实担任人、持股5%以上股东与长春荣丰及其上市公司相合方均不存正在相合合联，与长春荣丰爆发的生意系现实实正在爆发，不存正在暗里益处换取，未协帮虚增收入利润等境况。

　　（2）2024年3月21日，项目构成员对孙**举办了视频访讲，向业主理解了添置图谋、相合方合联、验收情状、笔迹不相怜悯况、资金出处情状等，经访讲后，业主透露：①业主及其近支属与荣丰控股（含控股子公司）及其股东、现实担任人、法定代表人、董事、监事、高级管造职员及其合联亲切的家庭成员以及其担任的企业、PE机构及其投资企业之间不存正在投资（持股）合联、支属合联、任职合联或其他额表益处合联，正在添置房产及车位流程中，荣丰控股（含控股子公司）及其股东、现实担任人、法定代表人、董事、监事、高级管造职员及其合联亲切的家庭成员以及其担任的企业、PE机构及其投资企业未向业主供给资金撑持。②添置房产及车位要紧系自住，便利后代上学，所置物业一体味收，且正在访讲时点已开端装修，车位让渡合同与车位验收表签字笔迹不相同，系车位验收表为业主委托伴侣代签，自己当时正在海表未举办现场签收。③搜检业主的房款支出记实，长春荣丰公司于2023年3月10日现金收款6.00万元，通过国金物业POS机收款1,125,650.00元；长春荣丰公司分辩于2023年6月6日、2023年10月26日、2023年10月27日通过银行收款398.70万元，付款方为孙*，上述收款中包括了长春荣丰代收的维修基金31,850.00元。

　　上述房款中有1,125,650.00元由长春国金兴盛物业办事有限公司代收，付款方为“福开国网星译搜集科技有限公司”，业主回答房款系刷卡支出，不睬解“福开国网星译搜集科技有限公司”。经咱们向被审计单元理解，福开国网星译搜集科技有限公司是长春国金兴盛物业办事有限公司行使的POS机，为星译付的运营商，客户POS机刷卡后资金通过银联平台将收款金额分派至各POS机运营商，POS机运营商再将款子支出给商户，故而酿成付款方显示为福开国网星译搜集科技有限公司。

　　针对上述1,125,650.00元的付款情状，咱们获取了银行对账单，显示的付款方为运营商福开国网星译搜集科技有限公司，未显示刷卡业主名称，正在搜检收入付款单子时，获取了刷卡的幼票，同时向业主获取了付款记实的截图，与银行对账单收款金额相同。对上述付款方为福开国网星译搜集科技有限公司的收款境况，经与业主访讲后确认系自己刷卡支出。

　　针对公司的要紧供应商，咱们通过函证确认、通过搜集盘查供应商布景新闻和信用记实等步伐，对供应商的独立性、履约才干及履约情状举办确认，故未践诺实地走访步伐。

　　题目4：年报显示，你公司2023年终存货账面余额为9.41亿元，个中，已完成拓荒产物账面余额为8.62亿元，已出租拓荒产物账面余额为0.79亿元。2023年，你公司未计提存货抑价计算和合同履约本钱减值计算。请你公司：

　　（1）评释未将已出租拓荒产物转为投资性房地产核算的来源及合理性，相干管帐处置是否适应企业管帐原则相干规章。

　　（一）评释未将已出租拓荒产物转为投资性房地产核算的来源及合理性，相干管帐处置是否适应企业管帐原则相干规章

　　公司已出租拓荒产物系北京荣丰房地产拓荒有限公司的未售出车位，为表现其经济代价短促出租。

　　公司凭据财会[2004]3号《合于践诺〈企业管帐轨造〉和相干管帐原则相合题目解答[四]》的知照，房地产拓荒企业自行拓荒的房地产用于对表出租的，该当创立“出租拓荒产物”科目，并正在“出租拓荒产物”科目下创立“出租产物”和“出租产物摊销”二个明细科目，核算企业拓荒告竣用于出租筹划的土地和衡宇的现实本钱以及出租产物摊销的代价。凭据《企业管帐原则第3号——投资性房地产》第四条，举动存货的房地产不属于投资性房地产，公司接连将该项通过“存货”科目列报，适应管帐核算相同性规则。

　　本公司将拓荒告竣用于出租的土地和衡宇，正在缔结出租合同或造定后，按车位的现实本钱，转入已出租拓荒产物。凭据租赁合同，对已出租拓荒产物所获得的车位租赁收入，计入主生意务收入，同时准时摊销出租产物的本钱，计入主生意务本钱，不存正在通过管帐核算技巧虚增利润的境况。

　　综上，本公司未将已出租拓荒产物转为投资性房地产核算是合理的，相干管帐处置适应企业管帐原则相干规章。

　　（2）集合要紧项目存货期末可变现净值确实认凭据及要紧测算流程，紧急假设及症结参数的采取轨范及凭据，明白2023年度未计提存货抑价计算的来源，相干管帐处置是否合理把稳。

　　（1）测试技巧：资产欠债表日，公司存货根据本钱与可变现净值孰低计量。正在存货减值测试中，可变现净值凭据存货的计算售价减去至完成计算将要爆发的本钱、计算的出卖用度以及相干税金后的金额确定。

　　（2）测试流程：①确定估计售价；②凭据估计售价减去至完成计算将要爆发的本钱、计算的出卖用度以及相干税金后的金额确定存货可变现净值；③根据本钱与可变现净值孰低确定应计提抑价计算金额。

　　（3）症结假设及紧急参数采取：具备期后履约造定的，以造定商定的价钱确定估计售价；不具备期后履约造定的，以期后现实售价或可类比售价确认估计售价。

　　公司目前持有北京荣丰嘉园及长春国际金融中央两个项目，呈报期计提存货抑价计算的情状明白如下：

　　项目A：该项目位于北京市西城区广安门表大街，包括室第及车位等多种业态。项目已于2009年完成，目前存量产物要紧为车位，荣丰嘉园统一幼区室第2024年2月成交案例出卖价钱约为10.10万元/平米（大户型室第出卖价钱约为8-9万元/平米），车位现实成交价钱为32万-35万元/个，接纳仔细偏中观的预期，售价预估及现实出卖总本钱预估详见下表，凭据现实发天生本及估计税金、出卖用度测算，测算后无需计提存货抑价计算。

　　项目B：该项目位于吉林省长春市群多大街与解放大途交会处，目前为本地地标修设，包括写字楼及车位等多种业态，项目已完成交付，室第片面已售罄，目前存量产物要紧为办公物业及车位，从长春项目写字楼2023年度现实出卖数据看，A座出卖价钱13800元/平方米，B座出卖价钱为10000元/平方米，C座出卖价钱15000-21300元/平米，均匀单价17109元/平米。公修轨范车位售价280000元/个；室第子母车位售价441000元/个、轨范车位售价213500元/个。

　　2023年因为扫数房地产墟市下行，为加快回款消浸售价等来源，接纳仔细偏中观的预期，售价预估及现实出卖总本钱预估详见下表，凭据现实发天生本及估计税金、出卖用度测算，测算后无需计提存货抑价计算。

　　估计长春国际金融中央项目后续价钱显现大幅下滑的或者性较幼，要紧来源：一、本年以还，中间及地方出台洪量房地产撑持策略，为行业企稳回暖供给了有力支柱。2024年一季度，新修商品房出卖额为2.1万亿元，同比低落27.6%刷卡机，降幅较1-2月收窄1.7个百分点，3月单月商品房出卖额为1.1万亿元，同比低落25.9%。个中，办公楼出卖额同比延长6.3%，贸易生意用房出卖额同比延长1.5%。数据显示撑持房地产安宁策略效益正在接连出现。二、本项目位于长春市一、二号地铁线交会处，是目前吉林省地标修设，区位及品格上风较为分明，入驻企业多为大型金融机构，拥有肯定的中央效应，与其他区域同类业态比拟拥有分明上风。

　　公司对2023年度存货举办减值测试后以为不必要计提存货抑价计算,相干管帐处置合理把稳。

　　（1）理解公司已出租拓荒产物的存货情状，获取并复核公司编造的已出租拓荒产物明细及摊销表，复核相干管帐处置的合规性。

　　（3）与公司管造层商榷存货可变现净值测试流程中所行使的技巧、症结评估的假设、参数的采用、预测来日收入等的合理性。

　　（4）得回公司存货项目签约出卖价钱、正在房地产管造部分注册价钱以及同地域邻近楼盘的出卖价钱，并集合各存货项目所正在区域的房地产调控策略等确定管造层估计售价的合理性。

　　（5）获得公司存货抑价计提测算表，践诺存货减值测试，搜检是否按相干管帐策略践诺，评议和复核管造层正在存货减值测试中行使的相干参数的合理性，越发是估计售价、出卖所务必的计算用度等，并与咱们理解到的情状比对。

　　经核查，咱们以为，公司已出租拓荒产物的核算适应企业管帐原则相干规章；公司2023年终存货抑价计阴谋提适应行业策略变更、存货墟市价钱转变趋向，且计提金额足够，计提技巧仔细。

　　题目5：呈报期末，你公司的投资性房地产余额为7.09亿元，同比延长20.31%，延长要紧来源为你公司将存货转为投资性房地产。投资性房地产采用本钱形式计量，未计提减值计算。请你公司评释转入投资性房地产的存货的完全情状，网罗转入时候、涉及金额、转入来源、要紧用处等，转入投资性房地产的相干管帐处置，评释投资性房地产的折旧、减值是否足够，投资性房地产目前的行使情状，是否适应投资性房地产确实认前提。请年审机构核查并宣告明了见解。

　　为了普及资产行使功效，缓解资金压力，长春荣丰将未出售的存货出租给第三方，以投资性房地产管帐科目举办核算，采用本钱形式举办后续计量。

　　凭据《企业管帐原则第3号——投资性房地产》第十四条规章“正在本钱形式下，该当将房地产转换前的账面代价举动转换后的入账代价。”

　　凭据《企业管帐原则第3号——投资性房地产》第九条规章“企业该当正在资产欠债表日采用本钱形式对投资性房地产举办后续计量，对投资性房地产采用平允代价形式举办后续计量的除表。”

　　凭据《企业管帐原则利用指南第3号——投资性房地产》第二条第（一）点规章“正在本钱形式下，该当根据《企业管帐原则第4号——固定资产》和《企业管帐原则第6号——无形资产》的规章，对投资性房地产举办计量，计提折旧或摊销；存正在减值迹象的，该当根据《企业管帐原则第8号——资产减值》的规章举办处置。”

　　公司投资性房地产采用本钱形式计量后，转换日的投资性房地产本钱金额为原计入存货房地产的本钱金额。其余，公司自转换日起，凭据预期行使年限、残值率等计提折旧。

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